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揭东糖厂片区控规调整优化批前规划公示
相关文件:

       根据揭东区委、区政府的工作部署,我局组织编制了《揭东糖厂片区控规调整优化论证报告》,规划方案已通过了审查,根据《中华人民共和国城乡规划法》和《广东省城乡规划条例》的有关规定,现将规划方案予以公示,征求公众意见。公示时间:2019年1月28日至2019年2月26日,公示期30天。欢迎社会各界人士积极参与,以真实姓名和联系方式提出宝贵意见和建议。逾期未提出的,视为放弃上述权利。

      受理单位:揭阳市揭东区住房和城乡规划建设局

      联系电话:0663—3262046

      联  人:蔡敏海

      电子邮箱:jd3284198@163.com

      联系地址:揭东区城区滨江路揭东区住建局办公楼

      邮    编:515500

揭阳市揭东区住房和城乡规划建设局

                2019年1月28日

揭东糖厂片区控规调整优化主要内容

       一、区位和范围

      本次规划用地位于揭东旧城区的西南部,金溪大道南侧,区位优势明显。规划研究范围东至广元村祠堂围小路,南至滨江路,西至金凤路,北至金溪大道,总用地面积21.2公顷(合318亩),其中揭东糖厂片区面积约10公顷(150亩)。本次调整论证报告将规划研究范围作为整体统筹考虑,涉及原控规中B片区7个单元,共19个地块,其中主要调整糖厂片区范围内的12个地块。

        二、原控规编制情况

      《揭东旧城区控制性详细规划》由上海诺德建筑设计有限公司编制,于2017年1月通过审批。《揭东旧城区控制性详细规划糖厂片区调整论证报告》由揭阳市城乡规划设计院编制,于2018年6月审批通过。

       三、调整原因

      在当下的市场经济环境下,推动糖厂片区整体开发,应该综合考虑糖厂改造的示范意义和经济效益,努力打造“生态型、效益型”的新型城镇化示范区,改善城区环境、提升城市品位,急需在功能、布局、交通和指标等方面对原控规进一步优化:

     1、在功能上,原控规的业态不集聚,功能缺少整体策划,因此需要在综合考虑揭东城区功能情况下,进一步集聚业态,重新策划糖厂片区的项目;

      2、在布局上,原控规的用地布局跟周边功能没有很好协调,公共配套趋于服务内部,需要在协调周边功能的情况下,进一步释放片区的公共服务功能,使得效益最大化;

      3、在交通上,原控规的道路交接不畅,静态交通缺少系统研究,需要梳理交通,拉通道路,分近远期综合考虑交通组织的需求;

       4、在空间上,原控规没有对城市空间形态做综合研究,需要在城市设计的基础上,提出具体的空间形态控制要求,形成糖厂片区的特色风貌;

       5、在指标上,原控规缺少整体的经济测算,需要在经济测算实现收支平衡的前提下,对指标进一步核定。

       综上所述,原控规已不适应揭东城区发展对糖厂片区更新改造的要求,故提出本次新的调整论证。

       四、规划定位

       本次规划定位为“揭阳糖厂,甜蜜时光”。

       依托优越的山水景观资源和糖厂文化历史资源,见山、望水、传人文,打造集文化旅游、商业休闲、生态居住于一体的滨江特色主题社区,建设成为揭东文旅新地标、水岸曲溪新客厅、宜居宜业新社区。

       五、规划方案

       打造片区商业文化休闲中心,建设开放共享、精美精致的城市新客厅。保留老糖厂办公楼,进行修缮、活化利用,注入社区服务配套、文化展示、商业零售等复合功能,紧邻金溪大道的甜蜜文化广场结合商业综合体,以景观廊道对各景观节点进行串联,从甜蜜文化广场到糖厂码头,打造特色文化休闲景观带。

      建设依山傍水、宜居宜业的滨水风情社区,考虑现状地形地貌特点,以环境优美、生活舒适、交通便利、配套完善为宗旨, 营造高品质、高活力的优质生活圈,以满足不同居民对良好生活环境以及高品质生活的需求。

      六、调整内容

      1、用地规划情况的调整

     (1)用地布局的调整

       本次调整主要针对糖厂片区范围内地块(涉及原控规B片区5个单元,共12个地块)。

       本次调整对原控规中糖厂片区范围内B1、B4单元的3个地块的地块编号保持原状不变;将B2、B3、B5三个整体单元,根据不同用地性质、道路分界以及现状保留建筑,将用地划分为B2-1、B2-2、B2-3、B3-1、B3-2、B3-3、B3-4、B5-1、B5-2共9个地块。

       (2)用地性质的调整

       原控规中B2-1部分地块(二类居住用地)和B3-1部分地块(二类居住用地)合并到调整后的B2-1地块中,用地性质为二类居住用地。原控规中B3-1地块和B2-2地块之间增加一条区间路,使西侧居民能更便利地到达东侧文化广场,道路南侧的B3-1部分地块调整为公园绿地,地块编号B2-2。

       糖厂片区范围内涉及部分有历史文化意义的建筑需予以保留并进行保护,原控规也划定了B3-2、B5-2两个地块,用地性质为保留建筑。经过现场仔细踏勘和片区功能发展的总体考虑,不再保留B5-2地块上的建筑,将B5-2地块合并到调整后的B5-1地块中,用地性质为二类居住用地。原控规中B3-2地块的保留建筑重新划定范围,地块编号仍是B3-2,用地性质调整为文化

      设施用地。同时根据需要在B3-2地块周边划出部分用地,地块编号B3-1,用地性质为广场用地,结合保留的糖厂办公楼(地块编号B3-2)打造糖厂甜蜜文化广场。

      原控规中B3单元和B5单元之间的道路向东偏移,B3-2广场用地东侧剩余用地调整为商业用地,作为文化广场及周边居住区配套商业设施,地块编号B3-3。由于道路偏移形成新的道路交叉口,B6-2地块原用地面积减少,因此进行调整,调整后地块编号B6-2,用地性质仍为二类居住用地。原控规中B3-3部分地块(广场用地)、B3-5地块(幼儿园用地)、B3-4地块(商业用地)合并到调整后的B3-4地块中,用地性质为二类居住用地。同时将原控规中B1-3地块(社会停车场用地)调整为幼儿园用地,作为糖厂片区及周边居住小区的幼儿园配套用地,用地面积约2000平方米,地块编号B1-3。

      (3)用地指标的调整

       规划保留老糖厂办公楼并以此进行糖厂文化方面的开发,建议采取整体保护修缮、活化利用的模式,一层布置为社区服务配套功能,二层以上为文化展示、商业零售等功能。商业用地B3-3地块作为文化广场及周边居住区配套商业设施,建议以中低强度开发为主,与文化广场、糖厂办公楼共同打造高品质的糖厂文化休闲社区,故将B3-3地块容积率控制为不大于2.5,绿地率不低于15%,建筑密度控制为不大于60%,高度不高于40米。

       糖厂片区范围内所涉及居住用地B2-1、B3-4和B4-1地块控制以高层为主的住宅区,参照原控规中周边地块的容积率均在2.0-3.5区间内,B2-1、B3-4地块容积率控制为不大于3.5,绿地率不低于30%,建筑密度控制为不大于35%,高度不高于75米。B4-1地块容积率控制为不大于3.0,绿地率不低于30%,建筑密度控制为不大于35%,高度不高于75米,考虑沿江景观控制,严禁建设“屏风楼”,低、多层建筑的最大连续面宽不得大于100米,高层建筑单体面宽不得大于80米,且各单体累加面宽不得大于对应用地红线面宽的2/3;临蓝湾翠庭建设严格控制日照间距,沿江一线建筑的建筑高度建议不超过50米。

      强化对原有的地形地貌的保护,将东侧B5-1地块,控制以低层或多层为主的住宅区,容积率控制为不大于1.6,绿地率不低于30%,建筑密度控制为不大于40%,高度不高于30米,同时不允许该地块开挖地下室。

      B1-4地块为二类居住用地,拟建为回迁区,以高层住宅为主,容积率控制为不大于4.0,绿地率不小于30%,建筑密度控制为不大于30%,高度不高于70米,建筑的布局应不影响北侧已建8层建筑满足的日照要求。

      所有原控规中容积率按区间控制的地块调整为按上限控制,不再施行区间控制。

      2、道路系统规划的调整

     为提高糖厂片区交通出行便捷度,形成“小街区,密路网”的城市空间结构,同时考虑糖厂及周边现状建筑的影响,以及对原有地形地貌的保护,本次规划修改调整了原控规的一些道路,分别为增加一条南北向支路、一条东西向支路,同时调整一条南北向支路,以及微调了中部贯穿整个糖厂片区的东西向支路。

      (1)增加的一条南北向支路为:长度约200米,道路红线宽度为12米的南北走向道路,位于蓝湾翠庭东侧;

      (2)增加的一条东西向支路为:长度约100米,道路红线宽度为5米的东西走向道路,位于蓝湾翠庭北侧;

      (3)调整一条南北向支路(糖厂路):原长度约200米,宽度为12米的南北走向道路,根据现状进行调整,向东整体偏移约48米,道路红线宽度仍为12米的道路;

      (4)调整一条东西向支路:原长度约250米,宽度为14米的东西走向道路,宽度不变,道路线型进行微调,该路段蓝湾翠庭南侧,调整均位于糖厂片区内,不会对周边地块造成影响。

       3、市政设施规划情况的调整

       市政工程各种管道(包括给水、电力、电信和燃气工程),保留原控制性详细规划中的内容和要求。调整后将排水体制优化为雨污分流制,雨水通过雨水管网直接排到河道,污水汇合到滨江路的截污干管进行集中管理排放。因项目规划范围内的路网改变,市政工程各种管道的布设也随之改变,并合理地增设部分管道。

       4、调整控制要求

       由于糖厂片区用地较大,在确保道路畅通的原则和周边地块对出入道路的需求下,糖厂片区需要分割为几个较小的地块,为保证规划建设品质和城市形象,故本次调整提出如下控制要求:

       (1)糖厂片区涉及部分建筑需予以保护并以此进行糖厂文化方面的开发,规划建议结合现状保留办公楼、古井和码头,打造多处糖厂文化重要景观节点,形成“最文化” 的榕江文旅新地标;

      (2)规划建议以景观廊道对文化广场、保留建筑、滨江公园和糖厂码头等进行串联,打造糖厂文化休闲景观带,景观廊道由所在地块受让方进行建设控制,图中景观廊道线形仅为指引,受让方可根据实际需要进行调整,建议优先保证景观廊道的连贯性及与地块周边道路的连接畅通;

       (3)B3-3地块规划作为商业用地,建议结合地形地貌自西北向东南建设退台式商业,兼容商务办公,与B3-1地块打造甜蜜文化广场形成呼应,同时建议B3-3地块的塔楼布置在地块南侧、糖厂办公楼以东,避免对文化广场、糖厂办公楼造成空间压迫和视线遮挡;

       (4)建议B3-1地块和B3-3地块地下建设两层地下空间,以满足社会停车和城市人防的需求;

       (5)B3-4地块规划作为二类居住用地,建议地块北侧一线建筑高度不超过40米,避免对糖厂办公楼造成压迫感,以便形成高低错落的城市天际线;

       (6)B5-1地块规划作为二类居住用地,应尽量保持现状小山丘地形地貌,不允许该地块开挖地下室,以低层小体量建筑形式为主,宜采用跌落式式、退台式、错层式等布局形式进行方案设计;

      (7)为保障江景视廊的通透,B4-1地块建议采用点式低密度建筑形式进行设计,且沿江一线建筑的建筑高度不超过50米;

      (8)低、多层建筑的最大连续面宽不得大于100米;高层建筑单体面宽不得大于80米,且各单体累加面宽不得大于对应用地红线面宽的2/3;

       (9)B3-4、B4-1、B5-1地块土地受让方应配建相应道路、幼儿园用地及公园绿地,同时应承担红线范围内规划市政配套的建设任务;

       (10)B1-4地块考虑糖厂回迁需要,建议作为高强度开发区域,在该区域布置糖厂回迁区;

       (11)B3-2地块为文化设施用地,现状为较有保护价值的历史文化建筑,需予以保留,可适当加以修缮并活化利用,严禁拆除、改建、加建;

       (12)糖厂范围内存在大量较长树龄的树木,应予以保护,结合树木提升美化周边环境,同时B5-2地块范围内有现状保留古井一座,建议预留一条至少两米宽的对外步行通道,同时对古井周边树木及古井进行保护,对糖厂片区内无法在原址进行保护的树木也可迁移至古井附近,结合糖厂古井及周边环境打造糖厂古井公园。

附:

      1、调整后的糖厂片区地块编号;

      2、用地调整前后对比图;

      3、道路调整前后对比图。

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